Share PDF

Search documents:
  Report this document  
    Download as PDF   
      Share on Facebook

TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A COMERCIALA DOSAR NR. 43721/3/2009

DEBITOARE: SC BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment

RAPORT DE EVALUARE

AL BUNURILOR IMOBILE APARTINAND DEBITOAREI

SC BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment

OCTOMBRIE 2010

1

SINTEZA EVALUARII

3

PREMISELE EVALUARII

4

Certificare

4

Ipoteze si conditii limitative

4

Obiectul si scopul evaluarii

6

Data estimarii valorii

6

Moneda raportului

6

Informatiile utilizate si surse de informatii

6

Clauza de nepublicare

7

Inspectia proprietatii

7

Identificarea proprietatii

7

Descrierea juridica

8

Analiza pietei specifice

8

Cea mai buna utilizare

9

ANALIZA DATELOR

10

Metodologie

10

Standardele de evaluare

10

Metodele de evaluare existente

11

Metoda comparatiei directe

11

Metoda de capitalizare a veniturilor

12

Metoda costurilor

13

Alegerea metodelor de evaluare a imobilului

13

Evaluarea terenului

14

Evaluarea cladirii pe baza de costuri

18

FISA EVALUARE SPATIU COMERCIAL PE BAZA DE VENIT

20

REZULTATELE EVALUARII

21

Concluzii si recomandari

22

RECONCILIEREA REZULTATELOR

23

2

SINTEZA EVALUARII

Prin evaluarea bunurilor din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de vanzare a acestora, pentru vanzarea lor de catre lichidatorul judiciar desemnat. Avand in vedere prevederile Standardelor Internationale de Evaluare, adoptate de catre Romania, tinand cont de scopul pentru care s-a efectuat evaluarea bunurilor din prezentul raport, pot fi analizate doua tipuri de valori recunoscute de Standarde, si anume: valoarea de piata si valoarea de vanzare fortata. Conform Standardelor Internationale de Evaluare, “valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

Spre deosebire de valoarea de piata, “valoarea de vanzare fortata (sau valoarea de lichidare) reprezinta suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de comercializare necesara, specificata in definitia valorii de piata”. Altfel spus, valoarea de vanzare fortata poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul vanzatorului.

In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de vanzare a bunului imobil din patrimoniul S.C. BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment, in cadrul procedurii de lichidare judiciara este de :

Valoare estimata a imobilului supus evaluarii = 2.279.759 eur (9.802.963 ron)

3

PREMISELE EVALUARII

Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorului care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.

Ipoteze si conditii limitative

Acest raport este destinat numai pentru scopul enuntat, numai pentru beneficiarul si destinatarul acestuia. Posesia raportului sau a mai multor copii ale acestuia nu confera nimanui dreptul de publicare, cu exceptia situatiei prevazute de lege in vederea efectuarii formalitatilor de vanzare, de catre lichidatorul judiciar desemnat. Informatiile continute in raport pot fi utilizate numai de catre lichidatorul judiciar desemnat, sau de catre proprietarul sau utilizatorul bunului evaluat, in cadrul procedurilor prevazute de lege in vederea vanzarii acestuia. La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele:

Ipoteze:

4

•Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind titlul de proprietate. Se presupune ca dreptul de proprietate este considerat real si tranzactionabil;

•Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului (anexate in copie) si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

•Proprietatea imobiliara a fost evaluata in ansamblul ei, in ipoteza transferului integral al dreptului de proprietate;

•Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport;

•Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;

•Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

•Evaluatorul nu a efectuat masuratori ale proprietatii, ci a estimat valoarea acesteia bazandu-se pe suprafata inscrisa in actele puse la dispozitie si anexate in copie;

•Metoda comparatiei relative a fost aplicata terenului, sub rezerva insuficientei si nivelului redus de incredere asupra informatiilor privind tranzactii libere incheiate cu proprietati similare in zona;

•Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

Conditii limitative:

•Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

•Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil;

•Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

•Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat premizele si conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ.

5

Se are in vedere faptul ca pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara; piata imobiliara in ansamblu nu este pe deplin influentata de trecerea la cursul de referinta RON/EUR;

Obiectul si scopul evaluarii

Obiectul evaluarii il reprezinta bunul imobil – teren si constructie situata in Bucuresti, str. Metalurgiei, nr. 78, sector 4, proprietatea S.C. Bavaria Office Center S.R.L.

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata (asa cum este definita in standardele IVS1) pentru determinarea valorilor de lichidare.

Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii octombrie 2010, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator (data evaluarii). Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata bunurilor imobile a suferit o scadere semnificativa fata de data achizitiei bunurilor de catre debitoare.

Moneda raportului

Opinia finala a evaluarii va fi prezentata in EUR si LEI. Avand in vedere ca metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in si din valuta este 4,3000 lei pentru un EUR. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atat vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.)

Informatiile utilizate si surse de informatii

Informatiile utilizate au fost:

-Standardele internationale de evaluare

-Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici

6

-“Evaluarea proprietatii imobiliare” si alte documentatii de specialitate

-Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania

-Rapoarte anuale privind Piata Imobiliara editate de unele agentii imobiliare

-Publicatii on-line ale agentiilor imobiliare

Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (august 2010) cand are loc operatiunea de evaluare si stadiul de dezvoltare al pietii imobiliare.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.

Inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator in data de 25.10.2010. Bunul imobil supus evaluarii a fost identificat pe baza planurilor de amplasament. De asemenea au fost verificate prin sondaj utilitatile (apa si electricitate), au fost fotografiate bunurile imobile si au fost realizate descrieri ale proprietatii.

Identificarea proprietatii

Localizare: Imobilul este amplasat in Bucuresti str. Metalurgiei nr. 78, sector 4, in apropierea magazinului Metro Berceni;

Accesul: Acces facil

Descriere cladiri: Pe teren se afla o constructie de de birouri cu regim de inaltime S+P+6E Suprafete: Suprafata construita desfasurata 7.096 mp, iar suprafata de teren de 4.133,03 mp Regimul juridic: Imobil proprietatea SC Bavaria Office Center SRL

Racorduri utilitati: Toate utilitatile

7

Vecinatati: Zona mixta rezidentiala, comerciala, birouri

Descrierea juridica

Pentru scopul evaluarii am considerat ca drepturile evaluate reprezinta dreptul real de proprietate asupra proprietatii imobiliare analizate, considerate ca fiind libera de sarcini, valabila si vandabila. In conformitate cu actele prezentate, imobilul este proprietatea SC Bavaria Office Center, S.R.L, actele de proprietate fiind:

-Contract de vanzare cumparare nr. 3698/18.07.2005

-Incheiere de intabulare 12431/21.07.2005 nr. 7815/11.11.2003

-Certificat de urbanism nr. 1695/01.08.2005

-Autorizatie de construire nr. 55/60227/16.03.2006

-Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 1/21.08.2008

-Incheiere de intabulare nr. 404304/11.09,.2008

-Extras de carte funciara nr. 405229/12.08.2008

Analiza pietei specifice

Cerere - Cererea de cumparare, in cel de-al doilea trimestru al anului 2010, a ramas scazuta in sectorul imobiliar din Romania. Avand in vedere slaba revenire economica nu se intrevad imbunatatiri imediate in cresterea cererii de cumparare a categoriei de bunuri supuse evaluarii.

Oferta - Pentru capitala, piata terenurilor ramane cel mai spectacular sector, atat ca

numar de tranzactii, cat si ca varietate si dinamica a preturilor. Cei mai multi cumparatori sunt din randul investitorilor in sectorul imobiliar. In schimb, sunt din ce in ce mai putini bucuresteni care isi achizitioneaza un teren cu scopul de a-si construi o casa in regie proprie.

Bazele de date ale agentiilor imobiliare si rubricile de mica publicitate sunt impanzite de oferte de vanzare de terenuri. Preturile pornesc de la 20-50 Euro/mp (in zone limitrofe intravilane) si ajung pana la 1.500-2.500 Euro/mp (ultracentral sau in partea de nord, in Piata Victoriei, Cotroceni si pe Kiseleff).

Zonele comunelor limitrofe si pe linia de centura a capitalei au o dinamica remarcabila din punct de vedere al dezvoltarii economice. Pretul terenurilor dealungul timpului a variat de la 0,5 USD/mp in 1992-1995 la 50-100 Euro/mp in prezent, in functie de zona in care sunt amplasate. De exemplu pentru terenurile

8

amplsate pe linia de centura zona de nord a capitalei se prevede o rapida dezvoltare, de aici si preturile cele mai ridicate de 125 -150 Euro/mp. Comparativ cu zona de nord, in zona de sud a capitalei pe linia de centura terenul se tranzactioneaza chiar si cu preturi sub 30 Euro/mp.

Tendinte - Ca o tendinta generala, expertii imobiliari sustin, de altfel, ca in ultima perioada se cumpara terenuri fie pentru a doua casa, in zone linistite de la marginea orasului, fie pentru initierea unor afaceri, precum construirea unor sedii de birouri sau apartamente luxoase, destinate inchirierii, fie numai pentru a face o investitie.

Cea mai buna utilizare

Una dintre definitiile celei mai bune utilizari este urmatoarea: “Utilizarea posibile rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a unei propietati construite care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabil financiar din care rezulta o valoare maxima a proprietatii. ”

Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive care actioneaza pe piata unde este localizata propietatea, echilibrul acestor forte (cerere si oferta) realizandu-se numai in cazul celei mai bune utilizari pentru proprietate.

In mod rational cea mai buna utilizare pentru o proprietate este atat in functie de utilizarile proprietatilor invecinate cat si in functtie de situatia pietei imobiliare locale.

In conformitate cu utilizarea legala conform regulament de urbanism aceasta este proprietate de tip industrial (productie sau depozitare) cu birouri si grup social aferent. Alta destinatie legala in zona nu este posibila datorita dezvoltarii urbanistice prognozate. Se apreciaza ca utilizarea existenta reprezinta cea mai buna utilizare atat pentru terenul liber cat si pentru proprietatea construita.

9

ANALIZA DATELOR

Metodologie

Baza de evaluare este valoarea de piata Definitia valorii de piata data de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGOVA), si a standardului IVS 1, este urmatoarea: “valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluarii, intre un cumparator hotarât sa cumpere si un vânzator hotarât sa vânda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrângere”.

Fiecare din expresiile cuprinse in definitia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in esenta, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzactie cu un activ intre vânzatori si cumparatori independenti (nelegati prin relatii preferentiale) si in care fiecare îsi cunoaste interesul, are convingerea satisfactiei din tranzactia realizata, fara a fi constrânsi sa o faca. Valoarea de piata este deci expresia valorii de schimb stabilita in mod obiectiv pe piata bunului supus evaluarii, piata caracterizata prin ipotezele enumerate in definitia IVSC/TEGOVA a valorii de piata.

Prin stabilirea valorii de piata, tinând cont de definitia si expresia acesteia, se asigura posibilitate gasirii numitorului comun de convertire a valorilor imobiliare, in valori mobiliare pe baza unui coeficient de convertibilitate a valorilor de piata a celor doua categorii de valori.

Standardele de evaluare

Standardele internationale evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania prin Hotararea Conferintei Nationale ANEVAR - 2004, publicate sub denumirea SIE editia a sasea:

Standardele internationale de evaluare 1, 2, 3:

-IVS 1 - Valoarea de piata - baza de evaluare

-IVS 3 - Raportarea evaluarii

Standarde Internationale de aplicatie in evaluare -IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea imprumutului

Standarde Internationale de Practica in Evaluare - GN

-GN 1: Evaluarea proprietatii imobiliare

-GN 8: Costul de inlocuire net

10

Metodele de evaluare existente

In procesul de evaluare sunt recunoscute trei abordari ale evaluarii: cost, comparatia vanzarilor si capitalizarea venitului. Cu exceptia cazurilor cand exista restrictii sau cand exista alte constrangeri pentru anumite omisiuni, este rezonabil ca evaluatorul sa ia in considerare fiecare abordare. Fiecare abordare se bazeaza pe principiul substitutiei, conform caruia, atunci cand sunt disponibile mai multe bunuri sau servicii similare, cel cu pretul cel mai scazut va avea cea mai mare cerere si cea mai raspandita distributie. Cu alte cuvinte, pretul unei proprietati stabilit pe o piata data, este limitat de preturile platite in mod frecvent pentru proprietati competitive pe acelasi segment de piata, de alternativele financiare pentru investirea banilor in altceva, si de costul de construire a unei noi proprietati sau de adaptare a unei proprietati vechi pentru o utilizare similara cu cea a proprietatii evaluate.

Metoda comparatiei directe

Abordarea prin comparatia directa pleaca de la premisa ca preturile pentru proprietati sunt determinate de catre piata. O indicatie asupra valorii de piata poate deci fi calculata dintr-o studiere a preturilor de pe piata ale proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata. Procesele comparative aplicate sunt fundamentale pentru procesul de evaluare.

Atunci cand exista informatii disponibile, abordarea prin comparatia directa este cea mai directa si sistematica abordare pentru estimarea valorii.

Cand nu exista informatii suficiente, aplicabilitatea abordarii prin comparatia direcata poate fi limitata. Cercetarea insuficienta de catre evaluator nu este o scuza pentru omisiunea acestei abordari, atunci cand exista informatii disponibile sau cand acestea pot fi procurate in mod rezonabil.

Dupa ce au fost colectate si verificate informatiile privind vanzarile, vor fi selectate si analizate unul sau mai multe criterii de comparatie. Criteriile de comparatie utilizeaza doua componente pentru a genera un factor (de ex. , pret pe unitatea de masura sau rata rezultata prin raportarea pretului de vanzare a proprietatii la venitul sau net, adica multiplicatorul venitului net sau al anului de cumparare) care reflecta precis diferentele dintre proprietati. Criteriile de comparatie pe care cumparatorii si vanzatorii de pe o anumita piata le utilizeaza in deciziile de cumparare si de vanzare au o relevanta speciala si pot avea o greutate mare.

Elementele de comparatie sunt caracteristicile specifice ale proprietatii si tranzactiilor care conduc la variatia pretului platit pentru proprietatea imobiliara. Acestea sunt consideratii esentiale in abordarea prin comparatia directa.

11

Pentru a realiza o comparatie directa intre o proprietate comparabila vanduta si proprietatea evaluata, evaluatorul ar trebui sa ia in considerare posibile corectii bazate pe diferente dintre elementele de comparatie. Corectiile pot fluctua in functie de diferentele intre fiecare element comparart. Evaluatorii aplica metode cantitative si/sau calitative pentru analizarea diferentelor si estimarea corectiilor.

Metoda de capitalizare a veniturilor

Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) poate fi aplicata atat in evaluarile valorii de piata, cat si pentru alte tipuri de evaluari. Totusi, pentru aplicatiile valorii de piata, este necesara culegerea si analizarea informatiilor relevante de piata. Acest aspect difera in mod clar de colectarea unor informatii subiective pentru un anumit proprietar sau pentru reflectarea punctului de vedere al unui investitor sau analist particular.

Abordarea prin capitalizarea venitului este bazata pe aceleasi principii care se aplica si in alte abordari ale evaluarii. In particular, se sprijina pe principiul anticiparii, folosind procese care considera valoarea prezenta a beneficiilor viitoare anticipate.

Ca si alte abordari, abordarea prin capitalizarea venitului poate fi utilizata cu credibilitate numai atunci cand sunt disponibile informatii comparabile relevante. Cand astfel de informatii nu sunt disponibile, abordarea poate fi utilizata pentru o analiza generala, dar nu pentru scopul unei comparatii directe de piata. Abordarea prin capitalizarea venitului este importanta in special pentru proprietatile care sunt cumparate si vandute pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri si in situatii in care exista evidente de piata pentru sustinerea diverselor elemente incorporate in analiza. Precizia matematica a procedurilor utilizate in abordare ar trebui sa nu fie gresit inteleasa ca fiind o indicatie a acuratetei rezultatelor.

Pentru abordarea prin capitalizarea venitului, cercetarea de piata este importanta din mai multe motive. Pe langa oferirea de informatii care vor fi prelucrate, cercetarea de piata furnizeaza totodata si informatii calitative pentru a determina comparabilitatea si pentru a conferi greutate aplicabilitatii rezultatelor analizei. Astfel, abordarea nu este exclusiv cantitativa sau matematica, ci are si estimari calitative.

Cele trei abordari ale valorii sunt independente una de cealalta, chiar daca fiecare dintre ele se bazeaza pe aceleasi principii economice. Toate cele trei abordari sunt destinate estimarii unei indicatii a valorii de piata, dar concluzia asupra valorii finale depinde de luarea in considerare a tuturor informatiilor si proceselor aplicate, dar si pentru reconcilierea indicatiilor de valoare rezultate din diferitele abordari intr-o estimare finala a valorii.

12

Metoda costurilor

Abordarea prin cost, este reprezentata printr-o aplicatie distincta, numita Costul de Inlocuire Net (CIN), care este folosit in circumstante specifice. Abordarea stabileste valoarea prin estimarea costurilor de achizitionare a terenului si construire a unei noi proprietati cu aceeasi utilitate sau pentru adaptarea unei proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, fara cheltuieli pentru intarziere. Stimulentul estimat al antreprenorului, sau profitul / pierderea promotorului imobiliar, se adauga, de obicei, la costul de construire, iar costul terenului se adauga la costul total de constructie. Abordarea prin cost stabileste limita superioara pana la care piata ar plati in mod normal pentru o proprietate anumita cand aceasta ar fi noua. Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pret care aproximeaza valoarea de piata, se scad unele alocari care reflecta diferitele forme de depreciere cumulata (deteriorare fizica: functionala sau tehnica, demodare; si economica sau depreciere externa). In functie de cantitatea de informatii de piata disponibile pentru calcule, abordarea prin cost poate conduce la o indicatie directa a valorii de piata.

CIN este o metoda substitut acceptabila pentru obtinerea unei valori derivata din piata pentru proprietati cu piata limitata si pentru cele specializate, atunci cand informatiile relevante sunt sarace sau inexistente. CIN poate fi utilizat pentru situatii financiare atunci cand nu poate fi determinata valoarea de piata.

Alegerea metodelor de evaluare a imobilului

Alegerea metodelor de evaluare tine cont de informatiile de piata disponibile, de tipul de active de evaluat si de scopul evaluarii, precum si de cea mai buna utilizare a proprietatii. Ca urmare a acestora avem:

-Evaluarea imobilului prin metoda costurilor

-Evaluarea imobilului prin metoda veniturilor

13

Evaluarea terenului

Consideratii generale

Pentru evaluarea terenurilor, in literatura de specialitate sunt recomandate urmatoarele tehnici:

-metoda comparatiei directe: se foloseste atunci când se cunosc suficient informatii despre tranzactii similare. Prin aceasta metoda preturile si informatiile referitoare la laturi similare sunt analizate, comparate si corectate functie de asemanari sau diferentieri.

O aplicatie a metodei comparatiei directe sunt Metoda Consiliului General a municipiului Bucuresti, metodologie aprobata prin Hotarârea nr. 218/12.1997 si Metoda comparatiei prin bonitare, recomandata de catre Corpul Expertilor Tehnici din România (Buletin documentar “Expertiza tehnica” nr. 46/ martie 1998).

-metoda proportiei: se bazeaza pe estimarea raportului valoare teren / valoare

constructie; se foloseste când terenul este mobilat, iar rezultatele sunt destul de

grosiere;

-metoda extractiei este o varianta a metodei proportiei si anume, valoarea terenului este extrasa din pretul de vânzare a unei proprietati prin scaderea contributiei constructiilor la valoarea totala;

-metoda parcelarii, se foloseste la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezinta cea mai buna utilizare si exista date de comparatie pentru aceste tipuri de parcele. Se foloseste in general la studiile de fezabilitate;

-metoda reziduala, se foloseste când nu sunt disponibile date referitoare la laturi

similare de teren liber. Se foloseste când valoarea cladirilor este cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna si se pot extrage de pe piata date credibile pentru calculul ratelor de capitalizare separat pentru cladiri si separat pentru teren;

- metoda capitalizarii rentei de baza, utila când sunt informatii disponibile de pe piata închirierilor.

Metoda comparatiei directe

Analiza pietei imobiliare locale

Din analiza pietei imobiliare s-au constatat urmatoarele:

-oferta cu anunturi de vanzare terenuri este bogata datorita faptului ca zona in care este situat terenul este o zona in dezvoltare

-nu exista anunturi cu terenuri pentru inchiriere/concesionare

14

Din punct de vedere a pietei imobiliare locale, pentru terenuri se constata

urmatoarele:

-suprafetele oferite spre vanzare sunt suprafete mici si medii ca marime

-zona are caracter rezidential si industrial.

-pentru zona in care se afla terenul de evaluat s-au identificat cateva terenuri aflate la vanzare

Determinarea caracteristicilor principale relevante ale terenului de evaluat

Suprafata de teren ce se evalueaza este de 4.133,03 mp, conform documantatie cadastrala, teren cu destinatie intravilan.

Forma terenului este dreptunghiulara cu raportul laturilor cca. 1/5 Terenul pentru evaluare se considera liber. Terenul are toate utilitatile pe teren.

Oferte terenuri cu caracteristici asemanatoare cu ale terenului de evaluat

Din analiza pietei imobiliare pentru terenuri au rezultat urmatoarele: in zona sunt cateva terenuri aflate la vanzare terenurile oferite au caracteristici diferite de terenul de evaluat

Din aceste considerente constatam ca in zona nu sunt terenuri cu caracteristici identice cu terenul de evaluat, din ofertele existene pe piata am ales urmatoarele anunturi de vanzare care se apropie de terenul de evaluat (zona si suprafata apropiata cu cel de evaluat):

1.Comp 1: Zona Metalurgiei, Str. Drumul Binelui, teren intravilan , suprafata 3.850 mp, pret

95Euro/mp;

2.Comp 2: Zona Metalurgiei, teren intravilan, suprafata 200.000 mp, pret 185 Euro/mp;

3.Comp 3: Zona Metalurgiei, teren intravilan, utilitati, suprafata 400 mp, pret 105 Euro/mp;

Determinarea valorii terenului prin comparatia directa

Deoarece terenurile oferite spre vanzare nu sunt identice cu terenul de evaluat, pentru comparatie vom utiliza urmatoarele corectii:

-corectie pret oferta: deoarece preturile pentru terenuri sunt preturi de oferta agentie, acestea se vor corecta in minus cu 10%;

-corectie suprafata, in functie de suprafata terenului de evaluat, se va tine cont ca o suprafata de teren mare are un pret unitar mai mic decat o suprafata mai mica;

15

-corectia de zona (vad comercial sau coeficient cerere/oferta) este in functie de zona de amplasare a terenului de evaluat, comparativ cu terenurile cu care se face comparatia. Corectia se face in functie de interesul investitorilor fata de zona (raportul cerere oferta, comparativ cu terenul de evaluat);

-corectie pentru utilitati, cu cat terenul are racordurile pentru utlitati realizate cu atat valoarea acestuia este mai mare. Corectiile pentru utilitati se vor face in conformitate cu metodologia de evaluare a terenurilor construibile din Municipiul Bucuresti, metodologie aprobata de HCCMB cu nr. 218/1996.

Cu aceste corectii se poate face urmatorul tabel pentru determinarea valorii terenului de evaluat prin

metoda comparatiei directe:

 

Elementul de comparatie

Proprietatea subiect

Comparatie 1

Comparatie 2

Comparatie 3

 

 

Teren intravilan in zona

Teren intravilan in

Teren intravilan in

Teren intravilan in

 

 

Metalurgiei

zona Metalurgiei

zona Metalurgiei

zona Metalurgiei

 

 

 

 

 

 

 

Suprafata mp

4.133,03 mp

3.850 mp

200.000 mp

400 mp

 

 

 

 

 

0

PRET VANZARE

 

365.750

37.000.000

42.000

 

Pret vanzare EUR/mp

 

95 euro/mp

185 euro/mp

105 euro/mp

 

 

 

 

 

1

 

DREPTUL DE PROPRIETATE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Drepturi de proprietate transmise

 

Liber

Liber

Liber

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

liber

0%

0%

0%

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

95

185

105

 

 

 

 

 

 

2

 

RESTRI CTII LEGALE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Restrictii legale

 

Fara restrictii legale

Fara restrictii legale

Fara restrictii legale

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

Fara restrictii legale

0%

0%

0%

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

95

185

105

 

 

 

 

 

 

3

 

CONDITII DE FINANTARE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Conditii de finantare

 

Cash

Cash

Cash

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

Cash

0%

0%

0%

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

95

185

105

 

 

 

 

 

 

4

 

CONDITII DE VANZARE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Conditii de vanzare

 

Oferta

Oferta

Oferta

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

Vanzare fortata

-10%

-10%

-10%

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

85,50

166,50

94,50

 

 

 

 

 

 

5

 

CONDIT II DE PIATA

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Conditii ale pietei

 

Cerere redusa

Cerere foarte redusa

Cerere redusa

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

Cerere redusa

0%

-5%

0%

 

 

 

 

 

 

16

 

Elementul de comparatie

 

Proprietatea subiect

Comparatie 1

Comparatie 2

Comparatie 3

 

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

 

85,50

158,18

94,50

 

 

 

 

 

 

 

6

 

 

LOCALIZ ARE ACCES

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Localizare

 

 

Metalurgiei, Metro

Metalurgiei

Metalurgiei, Metro

 

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

 

Metalurgiei Metro

0%

-5%

0%

 

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

 

85,50

150,28

94,50

 

 

 

 

 

 

 

7

 

 

CARACTERISTICI FIZICE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Front stradal

 

 

N/A

N/A

N/A

 

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

 

N/A

0%

0%

0%

 

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

 

85,50

150,28

94,50

 

 

 

 

 

 

 

8

 

 

UTILITATI DISPONIBILE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Utilitati

 

 

Apa si energie

Apa si energie

Apa si energie

 

 

 

electrica

electrica

electrica

 

 

 

 

 

 

 

Apa si energie electrica

 

 

 

 

Corectie

 

0%

0%

0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

 

85,50

150,28

94,50

 

 

 

 

 

 

 

9

 

 

MARIMEA SUPRAFETEI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Suprafata mp

 

 

3.850 mp

200.000 mp

400 mp

 

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

 

4.133,03 mp

0%

-20%

+5%

 

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

 

85,50

120,23

99,23

 

 

 

 

 

 

 

10

 

 

PLANEITATEA TERENULUI

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Teren plan / teren in panta

 

 

Teren plan

Teren plan

Teren plan

 

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

 

Teren plan

0%

0%

0%

 

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

 

85,50

120,23

99,23

 

 

 

 

 

 

 

11

 

 

CEA MAI B UNA UTILIZARE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Cea mai buna utilizare

 

 

Comercial Servicii

Industrial

Comercial Servicii

 

 

 

 

 

 

 

 

Corectie

 

Comercial Servicii

0%

+5%

0%

 

 

 

 

 

 

 

 

Pret corectat

 

 

85,50

126,25

99,23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12

Pret cor ectat

 

85,50

126,25

99,23

 

 

 

 

 

 

 

 

Corectia totala

 

Absolut

-9,50

-58,75

-5,77

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Procentual

-10%

-31,75%

-5,5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Euro/mp

99,23

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ron/mp

426,69

 

 

 

 

 

 

 

Pentru terenul de evaluat alegem valoarea de 99,23 Euro/mp aferent terenului 3 deoarece avem valoarea corectata cea mai mica. Valoarea terenului determinata prin metoda comparatiei directe este 4.133,03 mp X 99,23 Euro/mp = 410.120,57 Euro

17

Evaluarea cladirii pe baza de costuri

1.Denumire obiect si amplasare in teren: Cladirea de birouri, situata in Bucuresti str, Metalurgiei nr. 78, sector 4;

2.Data punerii in functiune: 1970 in curs de modernizare si extindere;

3.Caracteristici specifice obiectului:

-Cladire de birouri cu regim de inaltime S+P+6E

-Structura initiala din cadre si plansee de beton armat, extindere din cadre metalice invelitoare tip terasa cu termohidroizolatie

-Anvelopa din zidarie de caramida si pereti cortina

-Compartimentari cu pereti usori din gipscarton

-Tamplarie interioara din lemn

-Finisaje de calitate medie in curs de executie

-Instalatii: in curs de executie

-Lift de persoane

4. Unitatea de referinta:

1 mp arie desfasurata (Ad) = suprafata orizontala a cladirii, masurata imediat deasupra soclului pe.conturul exterioral obiectului;

5.Suprafata construita ( amprenta la sol ): Suprafata construita este de 887 mp;

6.Suprafata desfasurata: Suprafata construita desfasurata 7.096 mp;

7.Aprecieri si deprecieri

Avand in vedere ca subiectul evaluarii este evaluarea investitiei (la finalizarea lucrarilor de amenajare interioara si exterioara) se considera o depreciere de 0%

Avand in vedere ca subiectul evaluarii este o cladire de birouri amplasata intr-o zona de interes economic (in vecinatatea unor complexe comerciale, depozite si in apropierea mijloacelor de transport in comun, profit promoter imobiliar) se considera o apreciere de 15%

8. Calculul valorii de inlocuire in preturi valabile la 01.01.1965:

In conformitate cu Brosura pentru evaluarea rapida a cladirilor editata de MatrixRom, Fisa 20 - Cladire administrativa curenta.

Brosura 4: Cladiri pentru invatamant, stiinta, cultura si arta, constructii administrative

18

Fisa 20: Cladire administrativa curenta pentru administratie judeteana, locala, comunala, intreprindere si alte unitati

Valoarea de inlocuire pe mp Ad

714

lei

 

 

Masuratorile pe teren

7096 mp Ad

 

Valoarea de inlocuire nivel 1965

714 lei x 7096 mp Ad

= 5066544.00 lei

 

>> La care s-au aplicat corectiile :

 

 

 

 

-

Pentru punct termic propriu

8lei

x

7096 mp Ad = 56768.00lei

-

Pentru acoperis - terasa

3lei

x

7096 mp Ad = 21288.00lei

-

Pentru centrala termica cu gaze - deserveste numai propria cladire

 

 

 

 

21lei x 7096 mp Ad = 149016.00lei

 

______________________________________________________

 

Valoarea corectiilor:

227072.00 lei

 

 

>> Valoare obiect la nivel 1965:

5066544.00 + 227072.00 =

5293616.00 lei

 

>> Uzura fizica conform P135 / 99 :

 

 

 

0.00

 

>> Actualizare :

 

 

 

 

Actualizarea datorata deprecierii leului:

 

 

 

1

Rezultand un total/mp pentru obiect:

 

 

 

5293616.00 lei

 

>> Total valoare mp pe expertiza :

 

 

 

5293616.00 lei

 

>> Total valoare mp pe expertiza (RON) :

 

 

 

529.36 RON

TOTAL - 529,36 lei/mp

Total costuri de inlocuire in preturi valabile la 01.01.1965 7.096 mp x 529,36 lei/mp = 3.756.338 lei;

9.Indicele mediu de actualizare a valorii cladirilor si constructiilor speciale ca mijloace fixe evaluate in preturi valabile la 01.01.1965, conform aviz CET-R nr. 6601/28.05.2008 – Buletin 107, pentru data de 15.05.2008, pentru grupa 15D “cladiri administrative” este de 2,2803 inclusiv TVA sau 1,839 fara TVA.

10.Valoarea tehnica de inlocuire, calculata in preturi valabile la data evaluarii:

1,839 x 3.756.338 lei = 6.907.906 lei

19

11.Valoare de piata obtinuta prin metoda costurilor:

6.907.906 lei x (1+15%) = 7.944.092 lei sau 1.847.463 Euro

FISA EVALUARE SPATIU COMERCIAL PE BAZA DE VENIT

Proprietatile imobiliare si in deosebi cele comerciale, bancare si de prestari servicii, sunt generatoare de venituri, care se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esential, care influenteaza valoarea proprietatii.

1. Caracteristicile spatiului de depozitare:

-spatiu de birouri;

-Locuri de parcare - 100;

-Suprafata totala inchiriata - 6.103,16 mp

2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)

Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 7 euro/ mp.

CL = 7 euro/mp/luna x 6.103,16 mp = 42.722,12 euro/luna;

3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)

VPB = 12 x CL = 12 x 72.722,12 = 512.665,44 euro/an

Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 20%;

VBE = 512.665,44 x 80% = 410.132,35 euro/an

4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)

Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:

CE = cheltuieli anuale cu impozitele si taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este

de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 5.500.000 EURO x 1% = 55.000 EURO A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuala de asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:

5.500.000 EURO x 0,1% = 5.500 EURO

R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire: apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele, invelitoarea, etc.): 5.500.000 EURO x 0,5% = 27.500 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din venituri 593.227 EURO x 0,5% = 2.966 EURO

20

Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 55.000 EURO/an + 5.500 EURO/ an + 27.500 EURO/an + 2.966 EURO/ an = 90.966 EURO/an.

5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)

VNE = VBE - CH

VNE = 410.132,35 - 90.966 = 319.166,35 euro

6. Stabilirea ratei de capitalizare

Algorimul de calcul C = Co + R, unde:

Co = rata neutra de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero

se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).

-putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);

-rata inflatiei pentru anul 2006 = 7%

Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%

R = riscurile specifice de plasament

-risc de afacere imobiliara cu spatii pentru birouri, riscul de plasament este mediu, respectiv 4%

-risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 4%

-randamentul suplimentar asteptat de investitori 4%

Rezulta: C = 2% + 4% + 4% + 4% = 14%

VF = VNE/C = 319.166,35/0,14 = 2.279.759 euro

 

REZULTATELE EVALUARII

Rezultatele evaluarii sunt:

 

Conform metodei costurilor -

2.257.583,57 euro

Teren:

410.120,57 euro

Constructii:

1.847.463 euro

Conform metodei veniturilor -

2.279.759 euro

21

Concluzii si recomandari

In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de valoarea obtinuta prin metoda folosita, in principal datorita caracterului volatil al echilibrului pietei, precum si sectorul de nisa in care este situat bunuril evaluat, nefiind o piata dinamica in care sa existe o cerere activa si competitiva pentru acest tip de bunuri.

Valoare estimata = 2.279.759 eur (9.802.963 ron)

•valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in raportul de evaluare si este valabila in conditiile economice si juridice precizate in raport;

•valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport;

•valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a proprietatii;

•valoarea este o predictie;

•valoarea nu contine TVA

22

RECONCILIEREA REZULTATELOR

In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de vanzare in cadrul procedurii de lichidare judiciara a bunurilor imobile din patrimoniul S.C. BAVARIA OFFICE CENTER SRL - in faliment, bunuri imobile descrise in prezentul raport de evaluare, este de :

Valoare estimata = 2.279.759 eur (9.802.963 ron)

Evaluatorul recomanda ca metoda de vanzare sa fie licitatie publica cu strigare. Se recomanda o puternica mediatizarea in ziare si pe siteurile de specialitate.

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

•valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2010;

•valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;

•valoarea nu contine TVA;

•evaluarea este o opinie asupra unei valori;

•cursul valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4.3000 lei / EUR.

•valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb valutar, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara;

•valoarea este o predictie si este orientata spre viitor;

•valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

•valoarea este subiectiva;

•evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)

EVALUATOR,

Membru ANEVAR Ing. Cristina DICA

23